Vorsicht beim Verkauf geerbter Grundstücke

Vorsicht beim Verkauf von geerbten Grundstücken

 

 

Grundstücke gehören oftmals zum Erbe von Kindern nach dem Tod der Eltern. In vielen Fällen wird das elterliche Grundstück aber auch schon zu Lebzeiten den Kindern unentgeltlich oder gegen Einräumung eines Wohnrechtes übereignet. Eltern können einem Kind ein Grundstück bis zu einem Wert von 800.000 Euro sogar erbschaft- und schenkungsteuerfrei übertragen, denn es gibt persönliche Freibeträge, d. h. jeder Elternteil kann einem Kind bis zu 400.000 Euro steuerfrei übertragen. Dabei sind allerdings alle unentgeltlichen Erwerbe des jeweiligen Elternteils innerhalb der letzten 10 Jahre zu berücksichtigen. Den Freibetrag gibt es somit alle 10 Jahre aufs Neue.

Wird das Grundstück vom Kind dann nicht selbst genutzt, gibt es zwei Alternativen: Vermietung oder Verkauf. Die Einkünfte aus der Grundstücksvermietung sind dabei stets zu versteuern. Eine Veräußerung des Grundstückes kann dagegen möglicherweise steuerfrei erfolgen. Nur wenn ein privates Veräußerungsgeschäft vorliegt, fallen Steuern an. Dies ist der Fall, wenn zwischen dem (entgeltlichen) Erwerb und der Veräußerung weniger als 10 Jahre liegen und das Grundstück nicht wenigsten im Jahr der Veräußerung und den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Doch bei einer Schenkung oder Erwerb von Todes wegen liegt gar kein entgeltlicher Erwerb vor. Dennoch kann es beim Verkauf zu einem privaten Veräußerungsgeschäft kommen. Denn bei einem unentgeltlichen Erwerb wird auf den Rechtsvorgänger geschaut und dessen Besitzzeiten werden mitgerechnet. Entscheidend ist immer, ob die Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist.

Fall 1
Ein Kind erbt im Januar 2020 ein Einfamilienhaus und veräußert dieses. Das Haus wurde im März 2012 von den Eltern erworben und bis zum Tod zu eigenen Wohnzwecken genutzt.

Das Grundstück wurde unentgeltlich erworben. Daher kommt es für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch den vorherigen Erwerber an. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist zwar noch nicht abgelaufen. Dennoch liegt kein privates Veräußerungsgeschäft vor, da das Haus von den Eltern nach dem Erwerb ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Fall 2
Ein Kind erbt im Januar 2020 ein Einfamilienhaus und veräußert dieses im März 2020. Das Haus wurde im März 2014 von den Eltern erworben und vermietet.

Auch in diesem Fall kommt es für die Berechnung der zehnjährigen Spekulationsfrist auf den Zeitpunkt der Anschaffung durch den vorherigen Erwerber an. Die 10-Jahresfrist ist vorliegend noch nicht abgelaufen und das Haus wurde auch nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Daher liegt ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Fall 3
Ein Kind erhält im Januar 2020 von seinen Eltern ein vermietetes Grundstück. Den Eltern wird ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht eingeräumt und die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden werden durch das Kind übernommen. Daneben wird kein Kaufpreis vereinbart und das Kind übernimmt auch keine Verbindlichkeiten, sondern die bestehenden Darlehen werden weiter von den Eltern getilgt. Die Eltern erwarben das Haus im März 2014 und das Kind veräußert es im Dezember 2023.

Auch in diesem Fall liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Das Kind hat das Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußert. Die Spekulationsfrist beginnt nicht erst mit dem Erwerb der Immobilie im Januar 2020, sondern bereits im März 2014, denn das Kind hat das Grundstück unentgeltlich erworben. Unentgeltlich, weil es keinen Kaufpreis bezahlen musste und auch keine Darlehensverbindlichkeiten übernahm. Die Anerkennung der Grundschulden stellt kein Entgelt dar, weil die Grundschulden nur die dingliche Sicherung für die Bankverbindlichkeiten waren, die von den Eltern weitergeführt wurden. Auch die Einräumung des Wohnrechts war kein Entgelt, sondern minderte lediglich den für die Schenkungsteuer relevanten Wert des erworbenen Grundstücks. Bei der Ermittlung des Spekulationsgewinns können daher nur die Veräußerungskosten (z. B. Notar) mindernd berücksichtigt werden, jedoch keine Anschaffungskosten

Tipp: Lassen Sie sich vor den Verkauf einer unentgeltlich erworbenen Immobilie steuerlich beraten, denn es kann teuer werden, wenn die Spekulationsfrist nicht beachtet wird und ein privater Veräußerungsgewinn versteuert werden muss.

(Stand: 20.02.2020)

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